[일상 팁] 주택 전세 연장 방법 3가지 (feat. 묵시적갱신, 계약갱신청구권, 재계약)

주택 전세 연장 방법 3가지 

 

현재 전세 기간은 총 4년이죠

그중 2년이 지나면 세입자에게 2년 더 살 수 있는 기회가 보장되어 있는데요

이제 곧 2년을 앞두고 있는 임차인 분들을 위해서 연장 방법에 대해 정리해 보겠습니다

전세 연장 어떻게 하면 될까요?

 

우선 계약을 연장하는 방법은 묵시적 갱신, 계약갱신청구권 행사, 재계약 3가지입니다

각 방식은 그 절차와 효과가 다르기 때문에 잘 이해하고 선택하는 것이 중요해요

 

※용어 정리

임차인 : 임대차 계약에서 돈을 내고 빌려 쓰는 사람

(용어가 헷갈린다면 돈 빌릴 때 쓰는 차용증, 이름 빌려 쓰는 차명 계좌 등을 떠올려보시길~ )
임대인 : 임대차 계약에 따라 돈을 받고 빌려준 사람

 

1. 묵시적 갱신 (자동 연장)

-임차인과 임대인이 계약 종료일 2개월 전까지 서로 말이 없을 때 자동으로 계약 연장되는 것

종료일 2개월 안으로 들어오면 기존 계약 조건 그대로 변동 없이 기간만 2년 연장

동일 조건이기 때문에 계약서를 다시 쓸 필요 없음

(다시 쓰면 확정일자가 바뀌기 때문에 보증금 우선순위=우선변제권도 뒤로 밀림)

묵시적 갱신은 횟수 제한이 없음

 

-임차인 입장

계약갱신청구권을 행사한 것이 아니기 때문에 2년을 더 보장받음

더 오랜 기간 머물 수 있게 된 임차인 입장에서는 최고의 결과

(총 6년 = 계약 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 계약갱신청구권 2년)

 

갱신 후 언제든 임차인이 계약 해지 요청 할 수 있음

해지 요청 후 3개월이 지나야 계약 해지 '효력' 발생

(집을 나오고 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 권리)

 

-임대인 입장

묵시적 갱신 후에는 법적으로 계약 변경이나 해지 요청하기 어려움

만약 계약 조건 변경을 원했다면 임대인 입장에서는 최악의 결과

따라서 변경을 원한다면 반드시 계약 종료 2개월이 오기 전까지 통보 필요

 

임차인에게 너무 좋은 조건이죠?

그래서 임대인들이 이 기간을 놓치는 경우는 별로 없으니 너무 기대하지 마시길~ 

2. 계약갱신청구권 = 계약갱신요구권 행사 (1회 가능)

-주택임대차보호법에 따라서 임차인이 계약 연장을 요청할 수 있는 법적 권리

(임대인이 조건 변경 또는 해지 요구 시 행사 가능)

이 권리는 반드시 임차인이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사 필요

(이 기간이 지나면 자연스럽게 묵시적 갱신 적용)
내용증명, 문자, 카톡, 전화 등 다양한 방식으로 행사 가능

(확실한 물적 증거를 남기는 것이 중요! 참고로 내용증명 우편이 가장 안전한 방법)

 

-역시나 갱신 후 언제든 임차인이 계약 해지 요청할 수 있음

물론 요청 후 3개월이 지나야 계약 해지 효력 발생

 

-보증금을 증액하는 경우에는 반드시 별도 계약서를 작성하고, 확정일자 받아야 함

임대인이 서로 비용 들지 않게 그냥 돈만 보내달라는 경우

(임대인은 전원셀 상한제로 보증금을 최대 5%까지만 올릴 수 있음)

꼭 공인중개사를 통해서 계약서 작성 후 증액된 금액에 대한 별도의 확정일자를 받아야 함

(계약서 상에는 꼭 '증액된 금액에 대한 연장계약서' 특약을 넣어야 함)

그래야 나중에 문제 시 우선변제권=보증금 우선순위 법적 보호를 받을 수 있음

(기존 계약서와 연장 계약서의 금액은 확정 날짜에 따라 각각 다르게 보호받음)

기존계약서와 연장계약서 모두 가지고 주민센터에 방문하여 확정일자 받아야 함

(절대 기존계약서를 파기하거나 잃어버리지 마시길~)

 

-보증금이 줄어든 경우에는 계약서를 새로 작성할 필요 없음

새로 작성해야 하다면 얼마를 낮춘 '감액 계약'이라는 것을 꼭 명시해야 기존 확정일자 유지됨

(그렇지 않으면 확정일자가 뒤로 밀리면서 보증금 우선순위 또한 뒤로 밀림)

 

-계약갱신청구권 사용 계약 시 주의 사항

임대인이 계약일 2개월 전이 되기 전에 보증금을 5% 이상 올릴 것을 요구하였으나 임차인이 갱신권 행사 여부를 명확하게 하지 않은 상태로 2개월 안으로 들어와 버린 경우 

이 때는 갱신권을 사용하지 못하는 재계약이 되어 버리기 때문에 5% 이상으로 보증금을 올려줘야 함

이런 문제를 방지하려면 갱신 의사를 명확히 전달하고 기록으로 남겨야 함

 

또한, 연장 계약서 작성 전 '등기부등본' 재발급 후 꼭 다음 사항들 변경 확인 필수

(집주인 변경, 압류, 근저당권 변경, 증액된 금액도 우선순위로 보호받는지?)

 

 

※합의 갱신 = 재계약

사람들이 많이들 혼동하는 경우가 하나 있습니다

계약 만료일 2개월 전 ~ 6개월 전 사이에 임대인으로부터 연락이 와서 합의가 이루어져 문자나 전화 등으로 조건 변경 없이 계약이 갱신되는 경우를 '합의에 의한 갱신' 또는 '합의 갱신'이라고 합니다

이 경우에는 계약갱신청구권을 사용한 것이 아닌 '재계약'에 해당합니다

그렇기 때문에 갱신권 사용은 여전히 1회 유효하지만, 2년간 중간 해지는 불가능합니다

임대인에게는 계약 기간 2년이 보장되고, 임차인은 거주 기간 2년을 보장받는 것이죠 

만약 이사를 고려 중이라면 임차인은 반드시 갱신권을 행사하겠다고 알려놓아야 합니다

그래야 원활한 계약 해지가 가능합니다

참고로 원활한 합의갱신이 이루어질 경우 몇 번이고 연장이 가능합니다

 

3. 재계약

-기존 계약을 종료하고 새로운 조건을 협의하여 새 계약서를 작성하는 것

-장점
재계약의 가장 큰 장점은 새로운 조건과 기간으로 계약을 시작할 수 있다는 것

더 오랜 기간 거주하고 싶거나, 2년 뒤 전세금이 크게 오를 것으로 예상된다면 적합할 수 있음

계약갱신권을 사용하지 않는 상태에서 재계약을 하면 갱신권은 여전히 유효함

 

-단점
종료 시점까지 계약이 묶이게 되어 2년간 중간 해지 어려움

계약 기간 중 이사 가능성이 있다면 신중히 고려

확정일자가 바뀌기 때문에 보증금 우선순위 또한 뒤로 밀려날 수 있음

보증금 인상 상한선이 정해져 있지 않음

(갱신권 사용의 경우 5%로 상한 제한)

 

보통 계약갱신청구권과 재계약이 현장에서 구분 없이 사용되고 있다고 하는데요

엄연히 구분되어야 하는 사항입니다

부동산 중개인이 이를 명확하게 하지 않는 것 같다면 꼭 인지시켜주세요

 

 

간단하게 표로 다시 한번 정리해 드리겠습니다

	임대인	임차인	기간	보증금	횟수
묵시적갱신	서로 아무말 없이		기존 계약 그대로		무제한
계약갱신청구권	동의없이	원하면	2년	최대 5%인상	1회
재계약	모든 조건 새로 협의				-

계약 연장은 임대인과 임차인 모두에게 중요한 문제로, 상황에 맞게 적절한 선택을 해야 합니다

보증금 증액, 계약서 작성 등 주요 사항들을 꼼꼼히 챙기는 것이 분쟁을 예방하는 지름길입니다
모두 법적 보호를 받으면서 안전하고 원활한 계약 연장이 이루어지길 바랍니다~